Kortermajade professionaalne haldamine muutub ühe olulisemaks

25/05/2005 12:00

Korteriühistu haldamine on loteriimaiguline ettevõtmine, mille õnnestumine ei sõltu mitte niivõrd korteriühistu esimehest, kuivõrd inimestevahelistest suhetest selle kõige laiemas tähenduses.

Eesti Korteriühistute Liidu andmetel on Eestis ligi 8000 korteri-ja elamuühistut. Osa neist on tegutsenud 8-10 aastat ning selle aja jooksul on nii mõnestki algajast ühistujuhist saanud tänaseks tõeline proff, kes võib ka teistele maja haldamiseks vajalikke nõuandeid jagada. 350 korteriühistu juhti on läbinud ka liidu korraldatavad 160-tunnised korteriühistu juhi kursused.

Koolitatud juht teeb õigeid valikuid

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse esimees Marit Otsing tunnistab, et kortermaja haldamisel on edu võti osaliselt ikkagi ühistu esimehe käes. “Ühistujuhi pidev suhtlemine, kompetentne asjaajamine ja info jagamine elanikele tagab selle, et ühistus on üleüldse vähem probleeme”, ütleb Otsing.
Vaidlused tekivad ikkagi nii maja haldamisel kui ühistus laiemalt Otsingu hinnangul eelkõige seepärast, et naabrite vahel on inimlikud arusaamatused ja asjaajamine on paljude jaoks segane. See raskendabki hädavajalike, kiiret lahendust vajavate probleemide nagu kortermaja torustiku vahetuse või katuse remondi lahendamist.
Majade soojustamisega tegeleva Eurodom Grupp OÜ arendusjuht Valeria Kuusk arvab, et korteriühistu juht peaks kindlasti olema kõrgharidusega ning enamvähem orienteeruma nii ehitus kui majandusküsimustes.
“Meie arvamus on , et korteriühistute juhid on ebakompetentsed. Näiteks meie käest küsitakse sageli hinnapakkumist otsaseinte soojustamise osas, kuid pärast ei võeta enam üldse ühendust. Samuti kardetakse rääkida hinnast, ” ütleb Kuusk.
Seda, et kortermaja haldamisega peaks tingimata tegelema haldusfirma, Kuusk ei usu. “Kui korteriühistu juht on aktiivne inimene, otsib ta ise kontakte ja leiab vajalikud spetsialistid. Haldusfirmad võtavad oma töö eest tasu ning nendelgi on omakorda alltöövõtjad, kellel on jällegi oma hinnakirjad,” sõnab Kuusk.

Osaliselt toetab Kuuse karmi arvamuseavaldust BREM-i turundusjuht Ülle Liimets.

“Korteriühistute juhid on reeglina inimesed, kelle põhitöö ei ole kinnisvara haldamine ega ehitus-ja muude tööde korraldamine. Tihti juhatatakse ühistut põhitöö kõrvalt, paljud ühistujuhid on pensionärid, kellel on vaba aega, kuid kellel napib oskusi ja kogemusi,” räägib Liimets.
Ka BREM Kinnisvarahoolduse praktikas on mitmeid näiteid, kus tööde tegemiseks kuulutatakse välja vähempakkumine, tööde tegelikust sisust aimu omamata.
Seejärel valitakse välja kõige odavam pakkumine, mis annab tagasilöögi lisatööde osas ja kokkuvõttes läheb kogu ettevõtmine ühistule oodatust oluliselt kallimaks.
Samas tunnistab Ülle Liimets, et juhul, kui korteriühistu juht on enda koolitamisesse tõsiselt suhtunud ja tal on olemas näiteks lifti järelevaataja ja soojussõlme hoolduspersonali pädevus, piisab ühistu haldamisel ka sellest, kui osta hooldusfirma kaudu sisse vaid avariiteenust.

Haldusfirma palkamine ei röövi raha

Samas hakkavad kortermajade ühistud järjest sagedamini mõtlema sellele, et kogu maja haldusteenust sisse osta.
BREM Kinnisvarahoolduse näitel võib öelda, et levinumad teenused, mida sisse ostetakse, on hooldus (sealhulgas avariiteenus), heakorrateenus, ka raamatupidamine ja arvete postitamine.
“Kui elamu haldamine ja majandamine antakse näiteks meile üle, on ilmnenud, et korteriühistu juht ei kujutagi hästi ette, mida haldus-ja hooldusteenuste osutamine üldse endast kujutab,” räägib Liimets. Nii tuleb selgitada, mida tähendavad mõisted “avarii lokaliseerimine”, “tugiteenus”, “avariiolukordade likvideerimine”.
Ka koostöös haldusfirmaga on Liimetsa sõnul esikohal ikkagi hea ja vastastikku usaldava inimliku kontakti tekkimine korteriühistu esindaja ja kinnisvarahalduri vahel.
Sageli peljatakse, et halduri kasutamine on niigi tavaliselt kõhnakesele ühistu rahakotile enneolematu koormus.
“Kogemustest ja ajakirjandusest peaks oelma isegi kõige lihtsamale korteriühistule selge, et tasuta juustu saab ainult hiirelõksust. Meie kogemused näitavad seda, et üldjuhul on professionaalide teenus paraku 90% juhtudest hoopis soodsam.
Näitena võib välja tuua juhtumi, kus juhatus valis elektritööde tegemiseks välja firma, kes haihtus peale ettemaksu saamist. Tööd, mis olid aga tehtud, ei vastanud mitte mingisugustele normidele ega heale ehitustavale,” sõnab Liimets.
Haldajate valimisel eelistatakse ka korteriühistute puhul kuulata n-ö külajutte ehk siis järjest olulisemaks muutub see, milline koostöökogemus ühel või teisel korteriühistu juhil konkreetse haldusfirmaga on. Info haldusfirmade kohta liigub nii korteriühistute liidu õppereisidel-suvepäevadel kui ka Tallinnas linnaosade valitsuste ümarlaudades.

Sisse võib osta konkreetseid teenuseid

Ühistuabi OÜ tegevjuht Urmas Pikner on seda meelt, et valitseja ja kõikide teenuste sisseostmise teed on läinud passiivsemad ühistud.
“Kui inimesed on edasipüüdlikud ja on juba viitsinud ühistut teha, siis tahavad nad ka ise oma majaasju edasi ajada,” usub Pikner.
Nende ettevõttes, kus pakutakse kolme teenust – haldamine, raamatupidamine ja ehitusjuhtimine (sisaldab ka omanikujärelevalvet)-, on üsna sageli ette tulnud ka juhtumeid, kus ühistule on otsesõnu soovitatud, et loobugu sellest mõttest, et osta haldusteenust sisse.
“Kui näeme, et meie hinnangul tuleb korteriühistul endal haldamine hästi välja ja elanikud on sellega rahul, siis las ollagi nii,” ütleb Pikner.
Tema hinnangul tekivadki korteriühistus probleemid enamasti nendes valdkondades, mis nõuavad erioskusi , nagu raamatupidamine ning ehitus-ja remonditööd. “Neis küsimustes ei tohiks ühistujuhid küll minna isetegevuse teed, vaid palgata ikka professionaalid. Loomulikult on ka korteriühistute juhte, kes on ise tegevad raamatupidamis-või ehitsussfääris, kuid see on pigem erand kui reegel,” sõnab Pikner.

Ühistujuhid sageli ebakompetentsed

Nendegi firmas on ette tulnud juhtumeid, kus ühistu on nende poole pöördunud alles viimases hädas ehk siis, kui raamatupidamises on juba paras segadus. �Kui ehitamine on soov, siis raamatupidamine on ühistule seadusega ettenähtud kohustus, mida püütakse sageli võimalikult odavalt teha,� räägib Pikner.
Üldhinnagu andmisel korteriühistute esimeeste kohta on Pikner delikaatne ja ütleb ausalt, et nende kompetentsus haldusküsimuste ajamises ulatub seinast seina.
“On äärmiselt asjalikke inimesi, kes peavad oma põhitöö kõrvalt seda küllaltki vastutusrikast ametit, ja on inimesi, kes on sellel kohal olude sunnil. Kuid siiski arvan, et iga ühistu juht on kompetentne ühes asjas – ta tunneb oma maja rahvast ja on võitnud nende usalduse, ka see on väärt omadus,” lisab Pikner positiivselt.

Väike kortermaja katsetab ilma haldajata

Saaremaal Salme alevikus tegutseva Liiva 2 korteriühistu esimees Toomas Sepp ütles, et loomulikult võiks 12-korterilise maja haldamine olla alati parem.
“Seitse aastat tagasi, kui ERA Pank pakkus just korteriühistutele laenu, kasutasime selle kohe ära ja tänu sellele sai maja välissoojustus tehtud. Nüüd oleks vaja teha katuseremont, remontida soklikorrus, vahetada välja soojatorustik,” nimetab Sepp järjest hädavajalikke töid.
Kõige suuremaks piiranguks, et majaga seotud asjad nii kiiresti ei arene, on ikkagi rahaprobleemid.
“Majas elavad väga erinevate sissetulekutega inimesed ja on probleeme ka nendega, kelle võlasummad järjest kasvavad. Seega tekitab iga uus kulutus ühistu rahakotist erimeelsusi”, lisab Sepp.
Nii ootab kolme sektsiooniga kortermaja juba kaks aastat välisuste vahetust.
Hinnapakkumised on küll võetud, kuid senikaua, kui ühistu üldkoosolek suhteliselt suurt uut rahakulutust ei toeta, jääbki plaan paberile.
Siiamaani on 1985.aastal ehitatud majas hakkama saadud oma ühistupoolse haldamisega. “Kuressaares on haldajate kasutamine juba üsna levinud, kuid meie suhteliselt väikese maja juures ei tasu see ennast ära – toob lisakulutusi,” arvas Sepp.
Küll on olnud ühistul plaanis liitud Eesti Korteriühistute Liiduga, sest siiamaani on sealt saadud häid nõuandeid ja vajalikku infot.

Allikas: Ärielu, Merike Mikk