Küsimused ja vastused


1. Millised pädevustunnistused peavad olema korteriühistu juhatuse esimehel ja millised tegevjuhil (kui need ametid ei kattu)?

Seaduse järgi ei pea olema ühtegi pädevustunnistust ei juhatuse esimehel ega ka tegevjuhil. Seega võib öelda, et seaduse järgi võib ühistut juhtida kes iganes. Kuna aga ühistu juhtimine nõuab teadmisi erinevatelt erialadelt (ehitus, juriidika, finantsarvestus jne.), on mõistlik end koolitada.

Ühistu juhid saavad teadmisi koolitustel, mille lõpetamisel antakse ka vastav tunnistus. Koolitusi pakuvad Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL) ja Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit (EKHHL). Siinkohal on oluline teada, et pädevus- või õigemini kutsetunnistuse annab välja EKHHL. Täpsemat teavet leiate nende kodulehel (vastavalt www.ekyl.ee ja www.ekhhl.ee).

2. Kuidas tasustada korteriühistute juhte?

Korteriühistu juhtide tasustamine on vaidlusteemaks olnud sama kaua, kui ühistud eksisteerivad. Ühest küljest on üldlevinud arvamus, et korteriühistud on vaesed ja ei saa võimaldada ühistu juhtidele konkurentsivõimelist palka. Teisalt tagab juhtide motiveerimine paremad töötulemused ning võimaldab kompetentsemate isikute kaasamise.

Korteriühistu juhtimine nõuab küllalt laia silmaringi ja mõõdukaid teadmisi paljudelt elualadelt (ehitus, jurisprudents, finantsid jne). Samuti peab ühistu juhil olema väga hea suhtlemisoskus, sest kortermaja elanikud erinevad omavahel nii elatus- kui haridustaseme poolest, kuid mis veel olulisem – nad on erineva temperamendiga. Lisaks on see töö küllalt stressirikas, sest ega majaelanikku eriti ei huvita, et korteriühistu juhil võib olla ka isiklik elu. Tema poole võidakse pöörduda oma murega ka pool üks öösel.

Kui jätta kõrvale emotsionaalsed otsused tasustamise poolt („iga töö vajab tasustamist”) ja vastu („oma maja heaks võib midagi ka tasuta teha”), siis tuleks tasustamise ja tasu suuruse üle otsustamisel lähtuda ühistu juhile pandud kohustuste ja vastutuse hulgast. Näiteks väikeses ühistus (kuni 12 liiget), kus naabritevahelised suhted on head ja suuremaid remonttöid ei ole vaja teha, on ka ühistu juhi kohustused minimaalsed – läbi viia mõned koosolekud aastas ja veel mõned väiksemad tööd. Sel juhul võib tasu mitte maksta eeldusel, et keegi üldse nõustub ühistu juhiks hakkama. Sügav austus neile inimestele, kes teevad tasuta tööd, mille eest paraku harva tänusõnu öeldakse.

Niisugune lahendus peaks olema siiski pigem erand kui reegel, eriti just suuremates ja probleemsemates ühistutes. Juhtimisele kuluv aja hulk on piisavalt suur ning paljud ei soovi kulutada seda tasuta. Lähtuda tuleb sellest, et tegemist on tööga. Kui juhtide tööd tasustatakse, saavad ühistu liikmed neilt üht-teist ka nõuda.

Kuidas ja kui palju juhtidele maksta sõltub paljuski ühistu töökorraldusest. Näiteks võidakse ülesanded jagada mitme inimese vahel – üks tegeleb remondiga, teine koosolekutega ja kolmas muude jooksvate küsimustega. Kuid tasu võib maksta ka ühele isikule kõigi tööde eest. Selle suuruse arvutamisel võib lähtuda eeldatavalt kulutatavast ajast ja tunnitasust 60 – 100 krooni neto.

Kirjeldatu puudutab tegeliku juhtimise eest makstud tasu. See tähendab, et ei ole tähtsust, kas tegemist on juhatuse liikmetega või mitte. Juhi võib palgata ka väljastpoolt juhatust/ühistut või võtta ühistut juhtima haldusfirma. Lihtsalt kohatäitjatele juhatuses ei ole küll mõtet tasu maksta. Need mõned koosolekud aastas võib ka ilma rahata teha.

3. Kas ja kuidas on võimalik eralduda kaugküttest ja minna üle nt. õhksoojuspumbaga küttele kortermajas?

Eeldame, et küsitud on korteri eraldamist hoone üldisest küttesüsteemist ja minemisest individuaalküttele.

Küttesüsteemi käsitletakse kaasomandis olevaks ja seega saavad, selle muutmist otsustada kaasomanikud. Seega sõltub kaasomanike otsusest, kas Teile antakse see õigus või mitte. Kaasomanike otsus (näiteks korteriühistu üldkoosoleku otsus) peab olema kirjalik. Tavapärane praktika on, et kui selline luba antakse, siis jääb küttesüsteemist eraldujale siiski kohustus tasuda mingi osa hoone küttekuludest. Näiteks määratakse korteriomandi köetava pinna mahuks 10% korteri üldpinnast.

4. Maja pass: Kas seadusega nõutav, kas on vaja ja miks, millest koosneb?

Maja ehk hoone pass ei ole seadusega nõutav. Samas on ta vajalik, kuna annab kompaktse ülevaate hoonest. Hoone pass võiks koosneda järgmistest peatükkidest:

  1. Kinnistu andmed – katastri tunnus; suurus (s.h. jagunemine halasala, teede jms.järgi); väikevormide (piirdeaed, prügimaja, mänguväljak jms.) olemasolu.
  2. Hoone üldandmed – asukoht; andmed tellija, projekteerija, ehitaja ja järelvalve kohta; hoone vastuvõtmise ja kasutamise andmed; kasutuspiirangud (arhitektuurimälestis vms.)
  3. Hoone konstruktsioonilis-tehnilised andmed – põhinäitajad (trepikodade, korruste ja korterote arv, hoone maht, ehitusalune pind jne.); üldkasutatavate ruumide programm; konstruktsioonide ja välisviimistluse andmed.
  4. Hoone tehnosüsteemid – küte; vesi-ja kanalisatsioon; ventilatsioon; elekter; gaas; nõrkvool; eriseadmed (lifitid).
  5. Ehitustööd – andmed ehitus, rekonstrueerimis, lammutus ja juurdeehitustööde kohta.
  6. Projektdokumentatsiooni loetelu.

Hoone passi võib lisada ka andmeid omanike kohta, lepingute nimekirja, tulude-kulude tabeli jms.

5. Kuidas lahendada küsimus nn “konteinerväline prügi”, kodukorra järgi peab maksma eraldi prügiomanik, kuid visatakse salaja?

Ühtki imerohtu ei ole. Võõraste inimeste prügitoomist saab takistada piirates krundi aiaga või ehitades prügimaja. Oma elanikega on asi keerulisem. Siiski on mõnes ühistus asjad korda saanud nö. “enesepuhastuse” teel.

Kuna prügiveo maksab ühistu nii või teisiti kinni ja raha tuleb kõigi elanike taskust, tuleb prügi maksumus elanikele esitatavatel arvel kajastada tema tegelikus väärtuses. Kas see on jagatud ruutmeetritele või elanike arvule, ei ole oluline. Kuna konteineriväline prügi on suhteliselt kallis ja võib moodustada tuntava osa prügiarvest, ärritab see elanikke ja tekitab neis soovi teada saada – “Kelle prügi ma kinni maksan!?”. Elanikud ise püüavad jälgida, kes need salaja prügitoojad on. Prügikastid peaksid olema korteriakendest hästi näha ja öisel ajal valgustatud.

Ühistu võiks mõelda ka sanktsioonidele vahelejäänute suhtes. Näiteks nõuda neilt toodud prügi eest kahekordset (või ka suuremat) tasu või panna nende nimi infostendile, kuid enamasti on hirm vahelejäämise ees suurem, kui eeldatav karistus.

6. Kuidas käituda kaasomanikuga, kes tasub kuust kuusse AINULT osaliselt ühistu kulutuste eest?

Võlg on võlg. Ei oma tähtsust, kas see on tekkinud osalisest mittemaksmisest või tervete arvete maksmata jätmisest. Korteriomanik on kohustatud tasuma täies ulatuses kõik korrektselt esitatud arved.

Ühistu juhtidel on mõistlik kindlasti majanduskava koostamisel ja tariifide määramisel arvestada korteriomanike maksevõimet. Samuti võib anda raskustesse sattunud korteriomanikele nõu, kuidas olukorrast välja tulla või seda vähemalt leevendada, kuid ühistu ei saa teostada sotsiaalhoolekannet. See on riigi ja kohaliku omavalitsuse ülesanne.

Peamine soovitus korteriomanikele, kes ei suuda arveid tasuda, on elamispinna vahetus. Kui inimene elab üksi Tallinna kesklinnas asuvas 60 m² korteris, siis on raske võtta vabandusi tõsiselt.

Kui heaga ei saa, siis viimane instants on kohus, kus ühistu saab taotleda korteri sundvõõrandamist.

7. Millised litsentsid, projektid, load jne. peavad KÜ-l olema, millistest seadustest, määrustest jms. peaks olema teadlikud?

KÜ põhitegevus ehk hoone haldamine/hooldamine ei ole litsenseeritud tegevus. Samuti ei ole KÜ’l kohustus omada kindlaid projekte, lube jne. oma tegevuse korraldamiseks. KÜ lähtub oma tegevuses põhikirjast ja üldkoosoleku otsustest. Igapäevast juhtimist korraldatakse juhatuse otsustega ja muude sisedokumentidega.

Oma tegvuses peab KÜ lähtuma kõikidest Eesti Vabariigis kehtivatest seadustest. Põhitegevust reguleerib siiski kortreriühistuseadus. Siiski ei tohi unustada seaduseid eri tegevusvaldkondade kohta nagu näiteks raamatupidamist reguleerib raamatupidamisseadus ja Raamatupidamise Toimkonna juhend nr. 14.

Üldjuhul suudavad KÜ’d kõiki seaduseid täita probleemivabalt. Hätta kiputakse jääma eelkõige suuremate ehitus ja remonditöödega. Siin on A ja O ehitusseadus ja sealt lähtudes tuleb ka kõike muid paberid hankida. Näiteks EhS §12 sätestab, et ehitamiseks on vajalik nii projekt kui ka ehitusluba. Ehitusloa asemel võib olla kirjalik nõusolek, kui ehitatakase väikeehitist või vahetatakse hoones tehnosüsteeme. Nii ehitusluba, kui ka kirjalikku nõusolekut väljastab kohalik omavalitsus, Tallinnas Tallinna Linnaplaneerimisamet. Lisaks peab ehitustööde kavandamisel arvestama ka kohaliku omavalitususe poolt kehtestatud ehitusnõudeid. Tallinnas on selleks Tallinna ehitusmäärus. Ehitusmääruseid võib olla ka väiksematel piirkondadel, ka Tallinnas, kus on Nõmmel, Pelgulinnal, Astangul ja Kasssabal on oma ehitusmäärus.

8. Millise metoodikaga arvestada tasu veevahede eest (inimeste, korterite, pinna jne. järgi.)?

Sageli tekitab raskusi erinevus korteri veemõõturite näitude summa ja elamu veemõõturi näitude erinevus ja selle eest tasu arvestamine. Seda erinevust nimetatakse elamu üldveeks, mille maksumus jaotatakse korterite vahel. Ei ole olemas üldist korda, mille järgi seda tuleb teha. Asi lahendatakse ühistusisese kokkuleppega, mis sätestatakse kas põhikirjas või eraldi üldkoosoleku otsusega. Üldiselt ei soovitata kasutada ühikuna inimeste arvu, sest see on üsna kontrollimatu suurus.

Tavaliselt võetakse vee mõõtmisel tekkivate erinevuste maksustamisel ühikuks kuupmeetrid ja hinnaks kehtiv vee hind. Korterite vahel jaotatav summa arvestatakse võrdeliselt korteri pinnaga või jaotatakse kõigi korterite vahel võrdselt. Näiteks:

Hind = vee 1m³ maksumus (Tallinnas praegu 25.64 krooni)

Kogus (pinna järgi jaotuse puhul) = Üldvee kogus x (korteriomanikule kuuluv pind/maja üldpind)

Kogus (korterite järgi jaotuse puhul) = Üldvee kogus x (1/korterite arv)

9. Kas on olemas mingi seadus, et ühistu peab siiski elanikele avalikustama oma tegemisi? Ja kuidas siiski saada ühistu esimees niikaugele, et oleks nõus koosolekut korraldama?

Üldkoosoleku kohustus on vähemalt üks kord aastas, kuna nõutud on majadusaasta aruande kinnitamine üldkoosoleku poolt.(MtüS §36 lg.3) Üldkoosoleku pädevuses on ka majandustegevuse aastakava kinnitamine (KüS §15), kuid seda võib teha ka majandusaasta aruande kinnitamisega üheskoos. Samas võib põhikirjas ette näha ka üldkoosolekute tihedamat korraldamist. Need kaks dokumenti (majandusaasta aruanne ja majandustegevuse aastakava) peavad andma piisavalt informatsiooni, kuidas on kulutatud ja kuidas on plaanis kulutada korteriühistu rahalisi vahendeid.

Kui korteriühistu esimees üldkoosolekuid ei korralda ja ignoreerib ühistu liikmete teabenõudeid, siis on teil võimali talitada järgnevalt.

  1. Võtke mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrist kehtiva põhikirja koopia.
  2. Esitage kohalikule maksuametile teabenõue, kus soovite informatsiooni esitatud majandusaasta aruannete kohta.
  3. Nõudeke juhatuselt kirjalikult üldkoosoleku kokkukutsumist (MtüS §20 lg.3). Nõudele peavad alla kirjutama vähemalt 1/10 ühistu liikmetest. NB! Jälgige põhikirja.
  4. Kui juhatus üldkoosolekut ikkagi kokku ei kutsu, tehke seda ise koos nõudele alla kirjutanutega (MtüS §20 lg.4).

Probleemide lahendamisel aitab ka uue juhatuse valimine.