Вопросы и oтbеты


1. Как оплачивать работу руководителей квартирных товариществ?

Оплата труда руководителей КТ является предметом спора с самого основания товариществ. С одной стороны, распространено мнение, что квартирные товарищества бедны и не могут предложить руководителям товарищества конкурентоспособную зарплату. С другой стороны, достаточная мотивация руководителей обеспечит большую производительность и позволит привлечь более компетентных лиц.

Управление квартирным товариществом требует наличия достаточно широкого кругозора и разумных знаний из различных сфер жизни (строительство, юриспруденция, финансы и т.д.). Кроме того, руководитель товарищества должен обладать очень хорошими навыками общения, поскольку жильцы квартирного дома имеют разный уровень жизни и образования, и, что ещё важнее – различный темперамент. Эта работа достаточно напряжённая, ведь жильца дома особо не волнует, что у руководителя квартирного товарищества может быть и личная жизнь. К нему могут обратиться со своей проблемой и в половину первого ночи.

Если оставить в стороне эмоциональные решения насчёт оплаты труда («каждая работа подлежит оплате») и против оплаты труда («на благо своего дома можно сделать что-то бесплатно»), то при принятии решения об оплате и её размерах следует исходить из объёма обязанностей и ответственности, возложенных на руководителя товарищества. Например, в небольшом товариществе (до 12 членов), где отношения между соседями хорошие, а крупномасштабные ремонтные работы не требуются, обязанности руководителя минимальны – провести несколько собраний в течение года и заказать небольшие работы. В таком случае можно не платить зарплату при условии, что кто-либо вообще захочет стать руководителем товарищества. Поклон тем людям, которые бесплатно выполняют работу, за которую, к сожалению, редко благодарят.

Такое решение всё же должно быть скорее исключением, чем правилом, особенно в больших и проблемных товариществах. На управление товариществом уходит достаточно много времени, и многие не хотят делать это бесплатно. Исходить следует из того, что это всё же работа. Если труд руководителей оплачивается, то и члены товарищества могут кое-что потребовать с них.

Как и какую зарплату платить руководителям, зависит во многом от организации труда в товариществе. Например, обязанности могут быть распределены между несколькими людьми – один занимается ремонтом, другой собраниями, третий — прочими текущими вопросами. Но зарплату можно платить и одному лицу за все работы. При вычислении размера оплаты труда можно исходить из предполагаемого расхода времени и почасовой оплаты в размере 60-100 крон нетто.

Описанное выше касается зарплаты, выплачиваемой за фактическое управление. Это значит, что не важно, является ли руководитель членом правления или нет. Руководителя можно нанять также вне правления или вне товарищества, или же привлечь домоуправляющую фирму. Просто так членам правления всё же нет смысла платить зарплату. Одиночные собрания можно провести в течение года и бесплатно.

2. Какими квалификационными удостоверениями должен обладать председатель правления квартирного товарищества и какими исполнительный руководитель (директор), если эти должности не совпадают?

По закону наличие квалификационного удостоверения не требуется ни для председателя правления, ни для исполнительного руководителя. То есть, можно сказать, что закон позволяет управлять товариществом кому угодно. Но поскольку управление товариществом предполагает наличие знаний из различных областей (строительство, право, финансовый учёт и т.д.), то рекомендуется пройти обучение.

Руководители товариществ пополняют свои знания на курсах, по окончании которых выдаётся соответствующее удостоверение. Курсы предлагают Эстонский союз квартирных товариществ (EKÜL) и Эстонский союз управления и эксплуатации недвижимости (EKHHL). Здесь важно помнить, что квалификационное, или вернее профессиональное, удостоверение выдаёт EKHHL. Более точную информацию найдёте на соответствующих домашних страницах (www.ekyl.ee и www.ekhhl.ee).

3. Требуется ли по закону наличие паспорта дома? Для чего он нужен? Из чего состоит?

Паспорт дома или здания не требуется по закону. Но в то же время он необходим, поскольку он предоставляет сжатый обзор здания. Паспорт здания мог бы содержать следующие разделы:

  1. Данные недвижимости – кадастровый признак; размер (в т.ч. деление на озеленение, дороги и т.д.); наличие малых форм (ограда, мусорный домик, игровая площадка и т.д.).
  2. Общие данные здания – расположение; данные заказчика, проектировщика, строителя и надзорщика; данные о приёмке и эксплуатации здания; эксплуатационные ограничения (памятник архитектуры и т.п.).
  3. Конструкционно-технические данные здания – основные показатели (число подъездов, этажей и квартир, объём здания, площадь под строением и т.д.); программа помещений общего пользования; данные конструкции и внешней отделки.
  4. Техносистемы здания – отопление; вода и канализация; вентиляция; электричество; газ; слабый ток; специальное оборудование (лифты).
  5. Строительные работы – данные о строительстве, реконструкции, сносе и пристройке.
  6. Перечень проектной документации.

В паспорт здания можно добавить также данные о собственниках, перечень договоров, таблицу доходов-расходов и т.п.

4. Существует ли какой-либо закон, согласно которому товарищество должно отчитываться перед жильцами о своей деятельности? И всё же, как убедить председателя товарищества провести собрание?

Общее собрание должно проводиться не реже одного раза в год, поскольку закон требует утверждения отчёта экономического года на общем собрании (ст.36 ч.3 Закона о недоходных объединениях). В сферу компетентности общего собрания входит также утверждение годового плана экономической деятельности (ст.15 Закона о квартирных товариществах), но это можно сделать одновременно с утверждением отчёта экономического года. В то же время в уставе можно предусмотреть также более частое проведение общих собраний. Эти два документа (отчёт экономического года и годовой план экономической деятельности) должны предоставлять достаточное количество информации о том, как потрачены и как планируется потратить денежные средства квартирного товарищества.

Если председатель товарищества не проводит общие собрания и игнорирует запросы членов товарищества, то вы можете действовать следующим образом:

Возьмите копию действующего устава в регистре недоходных объединений и целевых учреждений.

Отправьте запрос в местный налоговый департамент о предоставлении информации об отчётах экономического года.

Письменно потребуйте у правления созыва общего собрания (ст.20 ч.3 Закона о недоходных объединениях). Под требованием должны подписаться не менее 1/10 членов товарищества. NB! Следуйте уставу.

Если правление всё же не созовёт общее собрание, то сделайте это вместе с подписавшимися под требованием (ст.20 ч.4 Закона о недоходных объединениях).

При решении проблем помогут также выборы нового правления.

5. Kаким образом можно и можно ли вообще отделиться от системы центрального отопления и перейти, например, на отопление тепловым насосом в многоквартирном доме?

Предполагаем, что вы заинтересованы в отделении квартиры от общей системы центрального отопления и в переходе на индивидуальное отопление.

Система отопления рассматривается в качестве совместной собственности, и решение о внесении изменений в неё принимают совместные собственники. Следовательно, предоставление вам такого права зависит от их решения. Решение совместных собственников (например, решение общего собрания квартирного товарищества), должно быть письменным. Распространена такая практика, при которой в случае предоставления такого разрешения собственнику, отключившемуся от системы отопления, у этого собственника всё же остаётся обязанность оплачивать определённую часть расходов на отопление здания. Например, в качестве отапливаемой площади квартирной собственности назначается 10-50% от общей площади квартиры. Такую оценку должна дать обладающая соответствующей лицензией фирма, которая владеет признанной методикой расчёта и опытом определения т.н. «остаточного тепла».

6. Как решить вопрос т.н. «внеконтейнерного» мусора: согласно правилам внутреннего распорядка, за это должен платить владелец мусора, но в действительности мусор выбрасывается тайно?

Не существует панацеи. Выбрасыванию чужого мусора можно препятствовать, оградив участок забором или построив мусорный домик. Со своими жильцами же дела обстоят сложнее. Но всё же в некоторых товариществах наведён порядок посредством т.н. «самоочищения».

Поскольку товарищество, так или иначе, оплачивает вывоз мусора, и деньги идут из кармана всех жильцов, то стоимость вывоза мусора следует указывать в предъявляемых жильцам счетах в действительном выражении. Не важно, поделены ли расходы на количество квадратных метров или число жителей. Так как вывоз внеконтейнерного мусора достаточно дорог и может составить значительную часть счёта за вывоз мусора, это раздражает жильцов и создаёт желание узнать — „чей же мусор я оплачиваю?“. Жильцы сами пытаются отследить этих тайных мусорщиков. Мусорные урны должны быть хорошо видны из окон и ночью должны быть освещены.

Товарищество могло бы подумать над санкциями для провинившихся. Например, потребовать с них двойную (или ещё большую) плату за мусор или выставить их имя на стенд, но обычно страх поимки больше, чем страх предполагаемого наказания.

7. Как поступить с совместным собственником, который из месяца в месяц оплачивает расходы товарищества только частично?

Долг есть долг. Не имеет значения, возник ли он по причине частичной неуплаты или полной неуплаты счетов. Собственник обязан оплачивать в полном объёме все корректно оформленные счета.

Руководителям товариществ рекомендуется при составлении плана хозяйствования и расчёте тарифов учитывать платёжеспособность собственников квартир. Кроме того, испытывающему сложности собственнику квартиры можно дать совет о том, как выйти из сложившейся ситуации или, по крайней мере, смягчить её, но товарищество всё же не может осуществлять социальную опёку. Это является задачей государства и местного самоуправления.

Основная рекомендация собственникам квартир, которые не могут оплачивать счета – это смена жилой площади. Если человек живёт один в квартире в центре Таллинна площадью 60 м², то оправдания звучат неубедительно.

Если по-хорошему не удаётся достичь результата, то последней инстанцией является суд, где товарищество может ходатайствовать о принудительном отчуждении квартиры.

8. Какие лицензии, проекты, разрешения и т.д. должно иметь КТ, какие законы, постановления и т.п. необходимо знать?

В практической деятельности правления квартирного товарищества зачастую возникают вопросы, для решения которых нужно обращаться к законодательным актам или искать ответы в Интернете. Например, существует ряд законодательных актов, которые регулируют деятельность квартирных товариществ. В то же время, требования, обязательные для какой-либо иной сферы деятельности, не являются таковыми для квартирных товариществ.

Основная деятельность квартирного товарищества, то есть управление/обслуживание здания, не требует наличия лицензии. Для организации своей деятельности квартирное товарищество не обязано оформлять проекты, разрешения и т.д. В своей деятельности квартирное товарищество исходит из устава и решений общих собраний. Ежедневное управление основано на решениях правления и прочих внутренних документах.

В своей деятельности следует исходить из всех действующих в Эстонской Республике законов, но основная деятельность регулируется Законом о квартирном товариществе. Следует выполнять также законы, касающиеся прочих сфер деятельности. Например, бухгалтерию регулирует Закон о бухгалтерии и руководство №14 Бухгалтерского комитета. Опытные бухгалтеры, как правило, в курсе с этими документами. Если человека с необходимыми умениями не удаётся найти среди членов товарищества, то следует обратиться к фирме, предлагающей бухгалтерские услуги, или специалисту, работающему как физическое лицо-предприниматель.

Обычно квартирным товариществам удаётся выполнять все законы без проблем. Сложности возникают, как правило, при проведении крупномасштабных строительно-ремонтных работ. Эта область деятельности регулируется Законом о строительстве, на основании которого следует производить все действия и собирать необходимые документы. Например, ст.12 Закона о строительстве гласит, что для начала строительства необходимы как проект, так и разрешение на строительство. Вместо разрешения на строительство можно представить письменное согласие в случае работ в малом строении или при замене техносистем. Местное самоуправление выдаёт как разрешения на строительство, так и письменные согласия. В Таллинне таковым учреждением является Департамент городского планирования. При проектировании строительных работ следует также учитывать строительные требования, установленные местным самоуправлением. В Таллинне соответствующим документом является Строительный устав Таллинна. Аналогичные документы могут быть приняты и в других небольших районах. Например, в пределах Таллинна, такие районы, как Нымме, Пельгулинн, Анстангу и Кассисаба имеют свои строительные уставы.

9. По какой методике расчитывать плату за разницу в показаниях воды (по людям, по квартирам, по площади и т.д.)?

Зачастую проблемы возникают в связи с разницей между суммарными показателями водомеров квартир и общего водомера жилого дома и разногласиями по вопросу покрытия возникшей разницы. Эта разница называется общей водой жилого дома, стоимость которой делят между квартирами. Однако, отсутствует общий порядок деления стоимости. Вопрос решается согласно внутреннему соглашению, которое зафиксировано в уставе или отдельном решении общего собрания. Как правило, не рекомендуется использовать в качестве основания для расчётов количество жильцов, поскольку эта величина довольно тяжело поддаётся измерению.

Обычно при расчёте разницы показателей водомеров в качестве единицы измерения принимают кубические метры и в качестве цены – тариф на воду. Общую сумму делят между квартирами пропорционально площади каждой квартиры. Например:

Цена = стоимость 1м³ воды (в Таллинне сейчас 25.64 кр)

Кол-во (при делении по размеру площади) = Кол-во общей воды x (принадлежащая владельцу квартиры площадь/общая площадь дома)

Кол-во (при делении по кол-ву квартир) = Кол-во общей воды x (1/кол-во квартир)