Профессиональное администрирование квартирных товариществ становится все более важным - Ühistuabi

• by martin.orn
• 0 Comments

Администрирование квартирного товарищества – это предприятие сродни игре в лотерею, успех которого зависит не столько от председателя квартирного товарищества, сколько от отношений между людьми в его самом широком значении.

По данным Эстонского союза квартирных товариществ, в Эстонии примерно 8000квартирных и жилищных товариществ.Часть их действует уже 8-10лет, и, с течением этого времени, некоторые начинающие руководители превратились в настоящих профессионалов, которые могут поделиться важными советами по управлению  домом и с другими. 350 председателей квартирных товариществ прошли также организованные союзом 160-часовые курсы руководителей квартирных товариществ.

Обученный руководитель делает правильные выборы

Председатель Эстонского союза квартирных товариществ Марит Отсинг признает, что при администрировании ключ к успеху все-таки частично находится в руках председателя товарищества. «Постоянное общение руководителя товарищества, компетентное делопроизводство и передача информации жильцам гарантирует, что в товариществе в целом будет меньше проблем», говорит Отсинг.

Споры все же возникают как при администрировании дома, так и в товариществе в целом, по оценке Отсинга, прежде всего потому, что между соседями существуют человеческие непонимания и делопроизводство для многих является непонятным. Это и усложняет решение необходимых, требующих быстрого решения проблем, таких как замена труб квартирного дома или ремонт крыши.

Руководитель по развитию занимающегося утеплением домов Eurodom Grupp OÜВалерия Кууск считает, что руководитель квартирного товарищества должен обязательно иметь высшее образование  и более-менее ориентироваться как в строительстве, так и вопросах экономики.

«По нашему мнению, руководители квартирных товариществ некомпетентны. Например у нас часто спрашивают ценовое предложение по утеплению торцевых стен, но потом вообще с нами не связываются.Также, боятся говорить о цене,»говорит Кууск.

В то, что управлением жилого дома обязательно должна заниматься управляющая фирма, Кууск не верит. «Если руководитель квартирного товарищества активный человек, то он сам ищет контакты и находит нужных специалистов. Управляющие фирмы берут за свою работу деньги, и у них в свою очередь есть подрядчики, у которых опять-таки свои прайс-листы»,заметилаКууск.

Руководитель по маркетингу BREM Юлле Лийметс частично поддерживает жесткое мнение Кууск.

«Руководителями квартирных товариществ, как правило, являются люди, чья основная работа не связана с управлением недвижимостью или организацией строительных или прочих работ. Часто товариществом руководят помимо основной работы, многие руководители товариществ – пенсионеры, у которых есть свободное время, но у которых недостаточно умений и опыта,»говоритЛийметс.

В практикеBREM Kinnisvarahooldusтакже есть много примеров, когда для организации работ объявляют конкурс на наименьшее предложение, не разбираясь в действительном содержании работ.

Затем выбирают самое дешевое предложение, которое дает ответный удар в части дополнительных работ, и, в итоге, все выходит товариществу гораздо дороже ожидаемого.
В то же время Юлле Лиллеметс признает, что в случае, если руководитель квартирного товарищества серьезно отнесся к самообучению, и у него есть, например, компетенция контролера лифтов и обслуживающего теплоузлов, – для управления товариществом достаточно и этого, если закупать у обслуживающей фирмы только услугу аварийной службы.

Оплата услуг управляющей фирмы не грабит деньги

В то же время товарищества все чаще начинают задумываться о том, чтобы закупить услугу управления всем домом.

На примере BREM Kinnisvarahooldusможно сказать, что самыми распространенными закупаемыми услугами являются обслуживание (в том числе аварийная служба), услуга по благоустройству, бухгалтерский учет и рассылка счетов.

«Если, например, нам передают управление домом и его хозяйством, то оказывается, что руководитель квартирного товарищества и не очень хорошо понимает, что собой представляет оказание услуги управления-обслуживания,»говорит Лийметс. Так, требуется объяснить, что означают термины«локализация аварии», «услуга поддержки», «ликвидация аварийных ситуаций».

Даже в сотрудничестве с управляющей фирмой, по словам Лийметс, главное – это хороший и взаимный контакт между представителем квартирного товарищества и управляющем недвижимостью.
Часто боятся, что использование услуг управляющего – это непомерная нагрузка на и так тощий кошелек товарищества.

«Из опыта и прессы даже самому простому квартирному товариществу должно быть ясно, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Наш опыт говорит о том, что обычно услуга профессионалов, в 90% случаев, наоборот, является более дешевой.

В качестве примера можно привести случай, где правление выбрало для проведения электрических работ фирму, которая испарилась после получения предоплаты. А работы, которые были сделаны, не отвечали никаким нормам и добрым строительным обычаям».Говорит Лийметс.

В случае с квартирными товариществами также предпочитают при выборе управляющего прислушиваться к т.н. слухам, то есть, все более важным становится то, какой опыт сотрудничества есть у того или иного квартирного товарищества с конкретной управляющей фирмой. Информация об управляющих фирмах распространяется как на учебных рейсах – летних днях для квартирных товариществ, так и на круглых столах Таллинских правлений частей города.

Можно закупать конкретные услуги

Исполнительный директор Ühistuabi OÜ Урмас Пикнер придерживается мнения, что путем закупки услуги управляющего и всех услуг пошли самые пассивные товарищества.
«Если люди старательные, и уже захотели создать товарищество, то они хотят и дальше вести свои дела,» верит Пикнер.

В тех предприятиях, где предлагают три услуги – управление, бухгалтерские услуги и управление строительством (включает также надзор собственника) – очень часто встречались случаи, когда товариществу в прямом смысле советуют отказаться от такой мысли, как закупка услуги управления.
«Если мы видим, что по нашей оценке управление у квартирного товарищества идет хорошо и жильцы этим довольны, то пусть так и будет»,говорит Пикнер.

По его оценке проблемы квартирного товарищества и возникают, по большей части, в тех областях, которые требуют особых умений, таких, как бухгалтерский учет и строительные и ремонтные работы». В этих вопросах руководителям товарищества нельзя идти путем самостоятельности, а стоит все-таки нанять профессионалов. Конечно, есть руководители квартирных товариществ, которые сами действуют в сфере бухгалтерского учета или строительства, но это, скорее, исключение, чем правило»,замечает Пикнер.

Руководители квартирных товариществ часто некомпетентны

В их фирмах встречались случаи, когда товарищества обращались к ним в самый последний момент, то есть, тогда, когда в бухгалтерии уже достаточный беспорядок. «Если строительство осуществляется по желанию, то бухгалтерский учет – это обязанность квартирного товарищества, предусмотренная законом, которую часто стараются выполнять как можно с меньшими затратами»,говорит Пикнер.

При общей оценке председателей квартирных товариществ, Пикнер деликатен и говорит честно, что их компетенция в решении вопросов управления варьируется от и до.

«Есть крайне деловые люди, которые занимают эту, довольно ответственную, должность, помимо своей основной работы, и есть люди, кто находится на этой должности из-за давления обстоятельств. Но, я все же думаю, что каждый руководитель товарищества компетентен в одном деле – он знает людей своего дома и завоевал их доверие, это тоже стоящее качество»,позитивно добавляет Пикнер.

Маленький жилой дом пробует обходиться без управляющего

Председатель действующего на Сааремаа в поселке Сальме квартирного товарищества Liiva 2 Тоомас Сепп сказал, что, естественно, управление 12-квартирным домом всегда может быть лучше.

«Семь лет назад, когдаERA Банк предлагал кредиты именно квартирным товариществам, мы сразу этим воспользовались и, благодаря этому, осуществили внешнее утепление дома. Теперь требуется ремонт крыши, цокольного этажа, замена отопительных труб», перечисляет необходимые работы Сепп.

Самым большим ограничением является то, что дела, связанные с домом, не делаются так быстро, существуют денежные проблемы.

«Жильцы дома – люди с очень разным уровнем дохода, и есть проблемы с теми, чьи долги только растут. Поэтому каждая новая трата из кошелька товарищества вызывает разногласия», добавляет Сепп.

Так, жилой дом с тремя секциями уже два года ждет замены внешних дверей.
Ценовые предложения, конечно, запрашивались, но до тех пор, пока общее собрание не поддержит относительно большие новые расходы, план так и останется на бумаге.

До сих пор, в построенном в 1985году доме справлялись с управлением силами собственного товарищества. «В Курессааре использование услуг управляющих уже достаточно распространено, однако в случае с нашим, относительно маленьким домом, это не окупает себя –  приносит дополнительные расходы», считает Сепп.

Однако, товарищество планирует вступить в Союз квартирных товариществ Эстонии, поскольку до сих пор оно получало оттуда хорошие советы и необходимую информацию.

Источник: «Ärielu», Мерике Микк