Вопросы и ответы

Тема оплаты труда руководителей квартирных товариществ является спорной темой так же долго, как существуют товарищества. С одной стороны, распространено мнение, что квартирные товарищества – бедные и не могут себе позволить платить конкурентноспособную зарплату руководителям. С другой, мотивирование руководителей гарантирует лучшие результаты работы и позволяет привлекать более компетентных лиц.

Управление квартирным товариществом требует достаточно широкого кругозора и некоторых  знаний во многих областях (строительство, юриспруденция, финансы и т.д.). Также руководитель товарищества должен очень хорошо уметь общаться, поскольку жители квартирного товарищества отличаются как по уровню жизни и образованию, так и – что еще важнее – по темпераменту. В дополнение, эта работа достаточно стрессовая, потому что жителей дома особенно не интересует, что у руководителя товарищества может быть также личная жизнь. К нему могут обратиться с проблемой и в пол-первого ночи.

Если оставить в стороне эмоциональные решения «за» («любая работа требует оплаты») и «против» («ради своего дома можно сделать что-нибудь и бесплатно»), то при принятии решения о размере оплаты следует исходить из количества обязанностей и ответственности руководителя. Например, в маленьком товариществе (до 12 членов), где соседские отношения – хорошие и больших ремонтных работ не требуется, обязанности руководителя товарищества также минимальны: провести несколько собраний в год и еще некоторые небольшие работы. В этом случае зарплату можно не платить, при условии, что кто-то вообще согласится стать руководителем товарищества.  Люди, делающие бесплатную работу, достойны глубокого уважения, потому что, к сожалению, за эту работу редко говорят слова благодарности.

Такое решение, все-таки, должно быть скорее исключением, чем правилом, особенно в более крупных или проблемных товариществах. Время, затрачиваемое на управление, достаточно большое и многие не хотят тратить его бесплатно. Следует исходить из того, что мы имеем дело с работой. Если работу руководителей оплачивают, то члены товарищества могут и требовать с них то или иное.

Как и сколько платить руководителям – зависит во многом от трудового распорядка товарищества. Например, задачи могут разделять между несколькими людьми – один занимается ремонтом, второй – собраниями и третий – прочими текущими вопросами. Но, зарплату можно платить и одному человеку, за всю работу. При расчете ее размера можно исходить из предполагаемого затрачиваемого времени и часовой ставки 6 – 10 евро нетто.

Описанное касается платы за действительное управление. Это значит, что не имеет значения, имеем ли мы дело с членом правления или нет. Руководителя можно нанять и извне правления/товарищества или пригласить для руководства управляющую фирму. Просто за занимаемое место в правлении платить зарплату не имеет смысла. Эти несколько собраний в году можно провести и бесплатно.

Предполагаем, что имеется в виду отделение квартиры от общедомовой системы отопления и переход на индивидуальное отопление.

Отопительную систему рассматривают в общей собственности и поэтому принять решение о ее изменении могут совладельцы.Поэтому, зависит от решения совладельцев, дадут ли Вам такое право или нет. Решение совладельцев (например решение общего собрания квартирного товарищества) должно быть в письменной форме.

Обычная практика – что если такое разрешение дается, то у отделившегося от отопительной системы все-таки остается обязанность оплачивать какую-либо часть расходов на отопление дома. Например, определяют размер отапливаемой площади квартирной собственности 10% от общей площади квартиры.

Паспорт дома или здания не требуется законом. В то же время, он нужен, поскольку дает компактный обзор здания. Паспорт здания может состоять из следующих глав:

1. Данные недвижимости – кадастровый номер; размер (в т.ч. разделение на зеленую зону, дороги и т.п.); наличие малых форм (ограждение, мусорные контейнеры, игровая площадка и т.п.).
2. Общие данные здания – местонахождение; данные о заказчике, проектировщике, строителе и надзоре; данные о приеме и использовании здания; ограничения на использование (архитектурный памятник и пр.)
3. Конструкционно-технические данные здания – основные показатели (количество подъездов, этажей и квартир, объем здания, строительная площадь и т.д.); программа помещений общего пользования; данные конструкций и внешней отделки.
4. Технические системы здания – отопление; вода и канализация; вентиляция; электричество; газ; малый ток; особое оборудование (лифты).
5. Строительные работы – данные о строительных, ремонтных работах, работах по сносу и пристройках.
6. Список проектной документации.

В паспорт здания можно добавить также данные о владельце, список договоров, таблица доходов-расходов.

Нет ни одного чудесного рецепта. Избежать приноса мусора чужими людьми можно, оградив территорию забором или построив мусорный домик. Со своими жильцами ситуация сложнее. Тем не менее, в некоторых товариществах дела привели в порядок путем, так сказать, «самоочистки».

Поскольку вывоз мусора товарищество, так или иначе, оплачивает и деньги поступают из карманов всех жителей, стоимость мусора следует отражать в выставляемых жильцам счетах в ее настоящем размере. Распределена ли она по квадратным метрам или количеству жильцов – не важно. Поскольку находящийся вне контейнера мусор относительно дорог и может составлять ощутимую часть счета за вывоз мусора, это раздражает жильцов и вызывает в них желание узнать – «Чей мусор я оплачиваю!?». Жильцы сами стараются отследить, кто эти тайные хозяева мусора. Мусорные контейнеры должны быть хорошо видны из окон квартир и ночью хорошо  освещены.

Долг есть долг. Не имеет значения, возник ли он от частичной неуплаты или полной неуплаты счетов. Владелец квартиры обязан оплачивать в полном объеме все корректно выставленные счета.

Руководителям товарищества имеет смысл при составлении экономического проекта и назначении тарифов обязательно учитывать платежеспособность квартирособственников. Также можно дать попавшим в трудное положение квартирособственникам совет, как выйти из ситуации или, как минимум, смягчить ее, но товарищество не может предоставлять услуги социального обеспечения. Это задача государства и местного самоуправления.

Главный совет квартирособственникам,  которые не справляются с оплатой счетов – сменить жилплощадь. Если человек живет один в центре Таллинна квартире 60м², то оправдания трудно воспринимать серьезно.

Если по-хорошему не получается, то последняя инстанция – суд, где товарищество может ходатайствовать о принудительном отчуждении квартиры.

Основная деятельность КТ, то есть управление домом не является лицензированной деятельностью. Также для КТ не является обязательным наличте конкретных проектов, разрешений и т.д. для организации своей деятельности. КТ исходит в своей деятельности из устава и решений общего собрания. Ежедневное управление организуется решениями правления и прочими внутренними документами.

КТ должно исходить в своей деятельности из действующих законов Эстонской Республики. Основную деятельность регулирует все же закон о квартирной собственности и квартирных товариществах. Не стоит забывать и законы для особых областей деятельности, например, бухгалтерский учет регулируется законом о бухгалтерском учете и руководством Комиссии по бухгалтерскому учету № 14.

Обычно КТ выполняют законы без проблем. Трудности возникают, прежде всего, в случае крупных строительных и ремонтных работ. Здесь «азбукой» является строительный кодекс и, исходя из него, следует организовать также все остальные.

Часто трудности вызывает разница между суммой показаний квартирных водомеров и домового водомера, и расчет платы за это. Эту разницу называют общей водой жилого дома, стоимость которой распределяют между квартирами. Не существует общего порядка, согласно которому это следует делать. Вопрос решается внутренней договоренностью, которая устанавливается уставом или отдельным решением общего собрания. Обычно не рекомендуют в качестве единицы использовать количество человек, потому что это довольно трудно контролируемая величина.

Обычно при расчете стоимости разницы, возникающей при измерении воды, за единицу принимают  кубометры и действующую стоимость воды. Разделяемая между квартирами сумма рассчитывается пропорционально площади квартиры или распределяется между всеми квартирами поровну. Например:

• Цена = стоимость 1м³ воды
• Количество (при распределении на основании площади) = Количество общей воды x (принадлежащая квартирособственникам площадь/общая площадь дома)
• Количество (при распределение поквартирно) = Количество общей воды x (1/количество квартир)

Обязанность проведения общего собрания – минимум раз в год, поскольку требуется утверждение годового отчета общим собранием (MtüS §36 lg.3). В компетенцию общего собрания входит также утверждение экономического плана (KoKüS §41), но это можно делать и вместе с утверждением годового отчета. В то же время, уставом может быть предусмотрено более частое проведение общих собраний. Эти два документа (годовой отчет и экономический план) должны давать достаточно информации о том, как потрачены и как планируется потратить денежные средства квартирного товарищества.

Если председатель квартирного товарищества не организует собрание и игнорирует извещения членов товарищества, то вы можете действовать следующим образом.

1. Возьмите из регистра действительную копию устава.
2. Подайте в регистровый отдел Тартуского окружного суда запрос, в котором запросите информацию о поданных годовых отчетах.
3. Потребуйте от правления письменного созыва собрания (MtüS §20 lg.3). Требование должны подписать минимум 1/10 членов товарищества. NB! Следуйте уставу.
4. Если правление все же не созывает общее собрание, сделайте это сами, вместе с подписавшими требование (MtüS §20 lg.4).

В решении проблем может помочь также выбор нового правления.